【主持人】：尊敬的各位企业家朋友，大家下午好！很谢谢大家百忙之中光临由山西华本晋商投资俱乐部和搜狐焦点网太原站以及山西日报联合主办的“上市与地产基金运营”论坛，我代表华本俱乐部诚挚的感谢大家的光临。同时感谢我们另外两个主办方，搜狐网点网胡经理和山西日报经理，以及阳光实业李总的支持。我是华本俱乐部经理。

  华本晋商投资俱乐部是北京华本地产俱乐部在山西分支机构，是京津地区地产界最有一定的影响力的，汇集了地产、金融的俱乐部，是我们联系广大晋商、北京、天津、环渤海等地区一流的企业机构，我们将团结京津秀的企业家代表为我们打造一个一流的共享资源平台，让大家相距在华本，共享资源、共享资源、共享快乐、共享成功。

  大家都知道万科之所以成为地产企业之一，在资本为王的时代，企业如何借助资本突围，长期资金市场又有着怎样的规则？4月17日以来史上最严厉的调控出来以后，今天我们华本地产投资俱乐部很高兴请来了两位资本专家，首先是郑锦桥：嘉富诚国际资本董事长，大家掌声欢迎！

  首先给大家粗略地介绍一下郑总，是海外融资企业上市专家，国际资本上市分析师，目前也是两个基金的，渤海金石基金和（海风连）互助基金。下面我们以热烈的掌声欢迎郑总为咱们进行主题演讲。

  【郑锦桥】 ：谢谢，这个是最近刚刚中信出版社出版的老郑讲中国，有机会能在书店买到，两年前我出了一个私募股权资金中国攻略，今天我侧重点讲房地产企业的长期资金市场方面的运作，包括在海外企业是一个什么样的状况，房地产企业目前在国内的这一些企业相当一部分日子都不那么好过，大规模的公司走向了长期资金市场，国内A股市场有135家上市的房地产主业企业，海外大多分布在在香港，有21家大小不同的中国房地产企业，此外包括新家坡、纽约也有了中国房地产市场的企业，它们相对而言比那些没有上市的好过，上市以后企业的信誉增强了，股本大了，银行贷款的信誉也高了，所以更多的资金，包括私募股权互助基金，我们忙着帮助私募股权直接去投入到企业项目中去，用有限合伙型的股权资金设立基金的模式，现在已经昌通了，还是个非纳税主题，房地产搞投资公司要交纳25%的税，所以投资投到基金里面，你得到的收益自己拿去，这样就避免重复纳税。

  现在很多公司开始琢磨了，我要合法我要募集资金，再结合资本运作，同时把长期资金市场去募集资金，股权投资的模式去募集资金，结合起来企业的盘子越做越大，你想拿50亩地手里必须有300亿，所以说资金出现一种多样化的趋势，所以说针对放 企业特别是中国的中小房地产企业募集资金的方法，我们现在提倡用多种方法，IPO去海外也好，国内也好，海外可以直接上市，我们还能够最终靠私募股权投资还可以借贷的方式来做，但是容易出问题，比如非法集资。按照银监会的要求凡是以股权和股票债券的方式向社会公开发行并承诺与固定回报的都是非法集资。此外除了债券之外，用的必须多的是信托的模式，最近也有一些新的动向，就是银信合作的产品受到了很大的关注。去年银信产品发了340个在国内，平均贷3个亿左右。所以说信托也能说是非常重要的方式，还有一种企业债务方式。

  企业债适合规模较大的企业，今年到3月份国内人民币资金相对比较紧张，香港上市企业打击有9家，募集了100亿左右的港币的资金，主要通过发债的方式，并且利率在8%到15%不等，这种发债的方式主要用于上市公司，走向资本市场发债或者银行贷款也好，全部资金都来了，各种各样的模式都可以使用，而这些没有在资本市场的中小企业相对比较难，为什么还有些中小企业生存得不错呢？生存得不错往往和它资金的手段相对比较多有很大关系。咱们说信托产品，有些企业到现在为止还没有用过信托产品，你不知道信托怎么运作。尤其是作为房地产开发的行业，杠杆的使用是很重要的，咱们说房地产金融和金融房地产永远和资金的结合是非常紧密的，一个企业要想保持次序增长的业绩，资金和土地的储备非常重要。我们看万科上市以来到现在，是中国为数不多的几家业绩保持次序增长的一个企业，万科学习的榜样是谁？是美国第二大房地产开发企业，在2007年金融危机之前，连续52年业绩次序增长。但是中国绝大部分的房地产是马儿形的，忽高忽低。

  你有三个盘都是在2010年销售的线年业绩就下去了，保持不了增长，但是现在看到有规模的房地产企业三分之二多数是业绩在次序增长，然后土地储备量大，同时开盘数量大，就形成这种增长模式，这就是房地产企业保持次序增长非常重要的能力。能力在于你有多少资金然后你储备了多少土地。这样返过来讲，也成为一种问题，我们现在载帮助一些企业，走向资本市场，过去三年又一期，你的业绩必须要持续增长，比如2008年你有1亿5，09年你有2亿，10年预期有3亿元，这种增长方式非常好，但是很多企业达不到这个趋势，有可能2008年有1亿，09年又变成4000万了，2010年预期又达到了2亿，这样很不利于资本市场上去较高的估值你自己。我们看恒大地产，上市的时候发行了10%，募集了60亿左右港币，意味着恒大地产本身的估值在500多亿。

  恒大地产之所以能估到540亿，首先它保持了业绩的次序增长，第二投资人对它的预期比较高。现在去购买恒大地产股票，虽然说私营率高达30倍，但是它的土地储备很大，没有任何一家房地产企业上市比恒大地产土地储备还要多，恒大地产2008年元月份也试图IPO，没有发出去，为什么？估价偏低，再个方面投资人愿意买，给12倍市盈率，当然不愿意卖了，太廉价了。河南建业上市以后，他没有办法，发了25%，募集到20亿左右，意味着它估值到25亿，他为什么和恒大地产差这么大呢？在不同时期的IPO要求和具体的一些方式方法都会有很多不同，所以我下面把IPO一些基本的要求沟通一下。

  IPA的具体要求，资本市场评估项目标准，首先是两到三年的业绩。从2006年的8月份股权分置改革，总共有9家企业IPO，其中6家国有企业，3家包括黑龙江地产这些中小企业，但是也有几家通过反向收购的方式上市的，总的来讲中国资本市场对房地产企业的IPO无不怎么支持和欢迎的，在海外有没有可能？有可能。像澳洲资本市场特别是香港对房地产行业特别欢迎，如果只有两三亿的话不要考虑在香港，在新家坡也是可以考虑的，但是市盈率相对偏低。第二方面要有良好的业务前景。你未来发展要次序增长，现在房地产市场细分化已经非常清晰了。比如大连万达)马上在国内有一个IPO的商业地产价，其他的开发地产也有，我们还注意到，城镇农村的城镇化改造，这种相关的包括观光地产，以及老年地产，目前也被提到一个非常高的层次上，以及体育地产和娱乐地产，工业地产在国内发展非常快，像北京的连通优股，江苏镇江的一些土地开发商，主要做标准厂房的建造，这是很典型的工业地产。在北欧、美国，尤其是标准工业地产开发的项目还非常不错，新家坡的腾飞基金这是一个相对有规模的投资机构，地产的种类在逐步的细分化，因此根据细分的领域确定未来的发展方向，包括市场总量的运行。

  像万科虽然做的大，但是以住宅市场万科还不足2%。中国已进入老年社会，人口数字在提高，包括民政部到其他部门都鼓励开发商去做养老地产，来保障未来老年人有所居有所养。目前在廊坊地区在海南已经在南北分别建了养老地产，并且规模很大。总的来说要做一些行业分析来确定我们在市场中的地位，中国房地产市场非常的大，所以在分析市场前景时，对这种细分市场的概括就很重要。这些方面如何去把握以及你的盈利能力等各个方面，所谓的盈利方面就是你销售的毛利率，现在普遍房地产企业存在什么问题，营业收入必须要盖发票，利润往往反映不出来，你有1亿的利润，帐面上反映出来是两三千万，但是现在你要走向资本市场，考虑到美国上市，你又想把利润多的反映出来，怎么样记能让你少缴税，又能把利润多的反映出来，这就是我们要解决的问题。在这些方面需要有一个全面的安排，比如说作为房地产开发，有一部分是养老地产，下一步可能所得税方面会低一些，按照成地区的一半来征收。

  包括我们提到的农村城市化的村镇改造项目中一些所得税也会有一些变化，在这方面要多研究，来保障我们的盈利能力，从帐面上相对提高。资产质量客户质量现金流量这些方面不会有特别大的问题，你的资产质量主要看你开发商开发的产品的资产质量，这些方面不会有太大的问题，总的来讲要保持非常好的资金流入，包括土地都是招牌挂的方式。现金有一些相对来说还是比较充足才能做下一步。现在很多老板把资金全部拿出来投到土地上。比如有3、5亿资金，拿了地以后，实际上在运作过程种难度比较大，最后连股权把企业一起卖了。有时候建完地你要开发，包括拆迁等等方面的费用非常大，这些问题有不可预见的一些问题所在，涉及方面的利益关系，所以有时候这些问题不好办，一类是卖了的企业，有一些事先干脆不买，改成股权投资资金了，现在上海有很多这样的公司。大家感觉房地产做起来相对来讲难，小企业越来越难，招牌挂的利益背后有很多隐形成本，如果房地产企业如何增长性的条件下，走起来会不错。特别是中小企业做到30个亿以内的很多，年销售收入30亿以内，这种企业比有规模的还小很多，这种企业的发展就成了一种瓶颈，特别是一些没有走向长期资金市场的，公司治理结构不完善，意味着这种企业的发展前景可能也会有这样那样的问题，特别定位不太明确的。现在大家经常去北京，他说这里我还有200亩地，你过来吧，结果去了以后发现和太原土地模式差异很大，所以做起来非常难，这样就定位利用错误了。有可能在太原开发的同时包括各地市特别是一些县区你做得更加顺畅。

  我们在浙江、江苏有不少企业基本上就是在三线城市开发。我前些时间到无锡看了一些企业，基本上不到省会城市，都是在三线城市，他的团队成熟之后基本上到每个城市都是复制，虽然有招牌化但是相对来进竞争不会那么激烈，在北京、上海就不是这样，土地成本太高。资金能拿到一部分地，但是你的开发能力有多少，太原的银行不会到北京给你贷款，东亚银行专门做房地产开发，但是还是要有很多的人脉去开发。关于企业上市的选择，在国内我们通常都可以选择境内上市，反向收购是个途径，国内目前来看成本非常高，中国证监会对企业反向收购，要视同IPO进行审核，意味着更难了，所以在国内的房地产反向收购也好相对比较难，为什么万达能上市，万达规模大，有可能上市以后比万科时市值还要高，所以说这是一个特例，其他的开发企业在国内想上市，目前都比较难。海外能不能上？可以，香港上的线亿，应该说也有问题，现在看香港，基本上年销售都在百亿以上，因为它盘子大。香港长期资金市场主要两大类型，金融和金融控股公司，再一类是房地产开发企业。包括招商银行还有其他不同类型的金融机构，房地产企业凡是能国内上的都在国内上，不能在国内上的都跑在国外。

  除了香港之外，现在美国资本市场和英国也是可以选择的，美国资本市场在97年的时候今年危机刚到来，还有一家新元置业的在美国上市，此外在OTCBD市场有一家叫中化房屋的中国房地产开发企业，还有一家北京的做别墅的房地产企业，这些企业上市以后基本上能融来一部分资金，通过股票的方式还能做什么？发债，这个非常好，在美国发债很容易，只要有投资人买，三天以内就可以发出去，不需要由美国的证监会来批准。中国企业发债要经过发改委批，很不容易。所以说资本市场的选择方面美国是一个方面，英国也可以选择，英国目前现在上市了房地产企业像瑞安控股在英国上市，它控制了上海的新天地，在重庆有新天地，规模比较大，超过200万平方米，2006年上市，2009年初金融危机的时候退市，退市意味着什么，大股东把股权收出来了，融资从资本市场得了便宜，价格比较低的时候把股权收出来了，意味着将来资本市场能更好的繁荣的话，他还可以再上市，一退一上又挣钱。这就是非常高的资本运作模式。

  海域资金有些就专门做这些工作，大家可能听说过黑石这些资金，包括高盛，收购中国的双汇，又收购了金锣，在江西和重庆还收购了较大规模的养猪场和饲料企业，它原本意是在这些企业进行重组，重组以后再香港再上市，如果说这个阴谋得逞这个市值就会相当的大。高盛收购双汇用了20亿人民币，上市以后的市值达到400亿的可能性完全很大。所以说这就是重组资金的功能，但是很遗憾金融危机来了，结果阴谋没有得逞。双汇它的生产量占有中国生猪加工总量的30%以上，所以说这个市场被它们占领的话那就是战略的问题了。国内主办要求并不是很高，资本市场已经是成了我层次的资本市场细细，既有上汽主办，重油有深圳中小板，现在还有新三板，太原高新区的开发区是不是已经开了，天津开了，包括济南、郑州，都开了新三板，就允许企业挂到资本市场上，股权可以流通，这就是新三板的概念，股权流通就可以募集资金，当然房地产企业不允许上新三板，大家有点资金想投资的话，我建议重点关注创业板的上市，创业板是市盈率相对来说比较高的资本市场。

  我们投的项目大概有两家，也都是创业板的，总的来讲要看创业板只要符合创业板所提倡的创新和增长，以及两高六新的概念，应该创业板上市的可能性会比较大，特别是行业细分的一些龙头企业，像煤炭企业，煤炭机电，正煤机，都是与煤炭行业相关的不同的企业，因为山西省有很多山西省不同的资源，资源类的和材料加工类的，包括新能源，太阳能等等，这些不同节能领域的企业都是可以特别关注的。主板市场目前相对来说还是比较大，并且有可能会成为中国的排名前列个国际资本板块，特别是我们看到主板市场正在积极筹备不同的吸引不同国家的企业到中国来上市，包括纽约证券交易所，包括哼声银行可能会成为排名前列批中国资本市场国际版的上市公司之一。

  对于中国的房地产企业而言，现在如果说总向资本市场，还是比较多的走向海外资本市场，在国内的资本市场中还有天津的OTC市场，是柜台交易市场，目前有43家企业，交易量还可以，相对于其他的资本市场而言，创业板不能比，但是和新三板相比还是不低的。此外如果说海外上市的话，需要考虑股权架构，把你现在的股权怎么转到海外去，比如现在股权在国内，你是大股东，你老婆是二股东，这种情况下，需要把股东身份置换到海外去，用海外公司控股离岸公司。之后直接控股国内的公司，国内公司有不同的项目公司。这么做有两点好处，一股权转让不需要批准，只有律师来做文件就可以了，目前股市增值收益部分还是免税的。如果在海外转让的话相对而言税收基本上是没有的。特别是的企业家感觉到心里面不干净，觉得我要把资产挪到外部分，这其实是一个很好的办法。富豪们很多移民到加拿大去，通过海外上市的模式将资产合理的分布到境外一部分，也是一个相对安全的措施和办法。并且现在国家也鼓励中国企业到海外去实施并购，特别是资本向下外汇，现在上海已经基本初步在浦东建立资本向下外汇。

  自由兑换的指标，拿护照可以到银行换5万美金。离岸结构要特别关注。有了离岸结构之后，你去到不同的资本市场上市，比如在美国上市，不管是纳斯达克还是纽约主办，还是小板市场都是可以的。但是离岸结构要形成，这是最基本的要求。另外还有你的业绩的增长，要保障。此外还有一点非常重要就是公司的治理结构相对要完善。无论是美国资本市场还是香港资本市场，中国企业都会有越来越多的空间。澳大利亚资本市场掀起了中国企业热，其中一家雀友麻将桌卖的很不错。中国差不多有4个亿的麻将试玩者。还有一个叫小幼儿园，也不大，一年大概有一千多万，两千万的利润也在澳大利亚上市，现在还有两家房地产企业，也在做澳大利亚，资源类国家都是硬通货，因此资本市场恢复速度甚至超过了美国，有钱，流动性强，所以这些方面都可以去多研究，怎么样能把我们自己的企业打造成个具有快速增长模式的情况，包括中国企业在纳斯达克上市的企业，百度叫全球最牛股，每一股850块钱美金，所以说年轻人如果到百度当个服务生，给你1000股股票你就发财了。

  中国意味着增长，增长意味着大家共同发展，资本市场有更多增长性的企业，资本市场才显得活跃，金融危机来了，资本市场下滑，中国概念企业在全球各资本市场中的企业，所以说企业不管做什么，只要和中国市场结合起来，特别我们的消费品，13亿人口，不管你穿的鞋还是袜子，最近北京有一家洪城教育上市，在纳斯达克融了1.1亿美金。都是一些快速增真与人们吃穿住行有关系的企业。在日本上市的一家房地产企业，打着低碳智能的旗帜，你这个企业做房地产不是说拿来就能上市，还得把头梳的整齐一点，然后再投向资本市场。没有任何一个企业是不包装的。中国农业银行是一个巨大的包装品，我们把不好的东西拿出来，把好的东西放在里面。结果农行融了230亿美金。说明中国的社会稳定经济发展给我们带来的好处，房地产企业也好，各类的企业都是这样。所以我们要想方设法的改造我们的企业，包括我们山西的企业，河南平顶山刚刚完成年生产只有100万吨，储藏量才2500万吨，但是今年走向了美国资本市场，拿回来4300万美金，这就是市场概念。投资人相信你拿的钱能收购更多企业，它们知道中国正做煤炭行业的改造，所以这是一个机会。谢谢大家。

  【白勇】：我更多的讲一些例子，今天咱们新与小型的聚会一样，大家都是这个圈子里的朋友，我讲一些我个人的经验，我先讲一下我们公司的介绍，我们是北欧的房地产资金，投资者目前来自于北欧的机构投资者。我们现在在环渤海区域投资了一些项目，一期资金将近2亿美金，已经投完了。原来一期的时候投的项目大部分在山东周边，现在慢慢会围绕北京周边进行扩展。

  在很多年前，我们投资了一些像河南建业，虽然当时形势不太好，也催着它们上市，我个人也在反思，不同的企业对不同的钱有不同的要求，要找适合自己的钱才是最关键的。

  我举两个例子，北京SK大厦，当时叫中环世贸，是当地的开发商叫华西开发的，凯德在05年的时候买过来，买过来还没有装修，自己花了些钱进行装修，后来开始自己的团队进行招商，开始运营，在08年的时候卖掉了，从这个案例之中，有什么经验呢？凯德其实花掉的钱实际上是花了一半，另外一半是从银行借的，当时在国内市场上是借不到钱的，因为当时只有买卖抵押，因为它是新家坡的企业，通过这个关系提前把这个钱贷出来，可以提前支付购房子的款。借的信贷银行的钱利率确实是不高的。08年的时候就把它卖掉了，只花了将近三年的时间，实际上回报应该是一倍多。我们只是花了一半的自己资金，这个回报按道理应该是可以的，但是这个规模还是比较大的，土地房款是18个亿。可能过去我们中国本地的企业很少有人去买这种物业再买卖，中国本地开发商倾向于先买地，因为地可以便宜一些，然后更小的资金来敲动更大的投资总额。

  开发的期限一般都比较长，按照每年的平均回报率，实际上更高。第二个例子，结合凯德他自己有很多私募基金，他如果把这些基金融合在一起，实际上现在很多国内企业探讨这个模式，它们都是在研究和学习凯德的模式，它们的模式是怎么样的呢？凯德自己本身是一家很大的上市公司，他在全球进行扩张，他发现自己的钱远远不够，他把原来自己持有的物业，把它进行合理上市，在02年开始发行。在金融危机之后它们进行反思，觉得房地产一定要让它更稳定，更稳定的模式就是一定要让房地产不能在土地方面，以它们对凯德的一些项目进行试点。当时在铅球分配的时候，分配在中国的资金是很少的，也是在逐步进行增加，会根据全球各个国家的风险来分配资金，但是中国的机会那么多，当时在那几年的时间投资了好几百亿。

  它们用了两个模式，排名前列就是自己成立了很多私募基金，是怎么做的呢？就是凯德自己跟一些大的金融机构像花旗银行，共同向一些机构投资者，它们很愿意把钱交给开发公司，把这些私募基金征集起来之后再投资中国的项目之后，都是凯德自己的钱和私募资金去投资，排名前列是去买土地开发的资金，叫发展基金，它们做了两个，排名前列块专门做土地开发，以住宅为主，这快是做两个，后来就结束了，第二个，大家也知道，北京和上海都有来福士广场，专门用来开发来福士广场这样的基金，主要有商场、写字楼等，这些综合性的物业，将来这个私募基金做到一定程度之后，再把来福士的广场进行物业打包上市。第三个，前些年凯德和国内的很多机构，主要是深国投，在北方主要跟北京华联进行战略合作，去收购华联的商场，经营到一定程度的时候再上市，CRCT指的就是凯德，它们这些年总共买了60、70个这样的项目，这些商业项目运作成熟够卖给上市的CRCT。结合这么几个凯德的操作手法来进一下我对不同的钱不同的性质。

  排名前列块，开发商本质上应该把它分成两块，是我们自己资金的层面，我们自己既是一个投资商，也是一个开发商，开发商本身只是一个服务机构和服务行业，国内大部分自己是投资商，又是开发商，但是我们自己的钱一般是不够的，所以大家开始找不同的钱，我们做住的开发，我们最后把我们的物业，主要是销售的写字楼卖给了个人的投资者和个人的使用者，这种的持有物业的，它们对资金的回报要求是不高的，尤其是对于住宅的购买者，我们要找的是这种人，它们能够接我们的物业。第二种就是我们的企业上市，也是把我们的股份卖给了一些长期持有的个人的股东，其实个人的股东在我看来，它们对这种资金的回报本质上也不是特别高的，有的人想法是期望能够通过估价的涨跌来挣钱，本质上从上市的角度，本身是要投资公司，它们的回报并不是很高。第三，凯德这样的企业，哪怕是上市一次也好，或者是私下卖给养老基金也好，实际上是机构的投资者对这种回报的要求也不是特别高地综合起来，对回报要求不是很高的这种基金，它们对风险性要求很低，稳定性要求相对来说还是比较高。我们个人投资者按道理它们所谓投资的人，应该是对回报要求非常高的，但实际上它们包真实的是很低的，像私募中国有很多商业，它们很多持有的是抱着长远的想法，咱们山西的朋友也买了这些，它们从目前的投资回报率来说是不高的，它们的想法肯定是看长远的，期望它能够有资产的增值，但是其实资产的增值本质上凭什么要增值，也是要给希望与这些物业，将来能够租的好，如果十年之后，一定是期望租金一定是很高的。我觉得它们有时候就会觉得它们买卖是很不理性的，核心就是在买的时候十年之后租金的回报是很高。一个不理性的，一个是住宅的购买者，他是觉得环境好，身份高，这种附加值，按道理是很难，这种豪宅购买者其实不可能是很高的。第二种以投资的心里去买的，像商业，写字楼，基于未来多少年之后，它的租金会涨的很高，这种到底是不是合理的？其实在我看来不一定，可能有非理性的因素，但是大家也没有别的选择，今天讲的结合我个人的一些体会，回到我过程的话题上，我们现在的开发商，如果做开发，实际上最终就落实到这些个人的购买者身上，我们期望的让它们来接我们的盘，但是我觉得中国的个人的投资者，它们会越来越成熟，越来越理性，这条路是越来越不容易走，并且受宏观调控和房地产周期的影响，会越来越明显。第二种就是刚才讲的凯德，开发的商业物业，再把它以合理的回报卖给机构投资者。结合我现在在这家私募基金讲一些我的想法，前些年去募集基金的时候，去见一些潜在的投资者，我就发现他们对中国很感兴趣，我每次见的时候，尤其是一些家族，年龄比较大的会带他的孩子，甚至也的孩子只有十来岁，带着他们对我们进行提问，后来跟它们在私下问，它们过去这些家族是做什么的，现在又做什么，它们大部分是靠实业起家的，也有做房地产的，目前都是做金融投资，他们在自己国内接受实业投资的机会越来越少，第二，它们做实业会比较辛苦一点，不能把它们个人追求幸福和自己的时间很好的结合起来，在中国这块，大部分有钱人都是排名前列代人，现在很多人在考虑企业传承的问题，它们在开始成立一些资产基金之类的，其实它们本质上做资产资金不是为了真正去做慈善，为了把自己的企业和自己的钱全部装到里面，我又想到了我们机构投资者之一，北欧的一个家族在瑞典是最知名的，很难说它是瑞典的企业还是瑞士的企业，因为它们把现在所有的基金都装到信托基金里面，它们自己控制信托基金，它们自己的家族是推过一些法律机构，控制信托资金并且享有一些利益，但是这些基金名以上已经不属于它们，但是它能控制它们，让它世代相传。我也给我们中国富有的家族提一些建议，也可以学习，它们现在把大部分的钱分配的时候要求回报的并不是很高，会有一部分的钱投资到私募基金里面，这种可能会高一点。他把分成两大块的钱，对这些资金的要求是不一样的。我再回到这个话题上，我今天没有讲的特别系统，我主要就是想我如何结合我自己的经验来分享我真实的想法。

  我们现在投资都是各种各样的开发公司，也有投资集团，然后去上市，也有投资几个项目，也有投资完了之后，我们发现它们的水平不是很好，最后我们又进行增资，然后我们自己进行操作，因为我们有自己的开发团队。我们不同的合作模式都有了，结合这个给大家提一点个人的经验。我觉得要结合自己的的个人的能力和自己团队的能力和自己的雄心和想法，对你人生和几代人的传承要统筹的考虑，也就是说现在找什么样的资金的合作伙伴，如果说这个企业想做大，有两种模式，要做上市，经营很规范，但是确实给它们压力是很大的。如果说自己没有做好这方面准备我觉得就不要做这些事情。第二种模式，也是学一下鼎峰机构投资者，不一定追求多么快速的在很短时间把资产涨的很快，因为它大量的购买土地，然后再进行上市，这种估值如果是40倍的话，可能未来几十年的钱都推算到现在，假设你每年都有三四个项目，实际上你赚的钱有几十个亿，如果说做不到这点就选不一定要求短期内资产增长很快，但是会以一个相对稳定的速度能够长久的增长。如果是这种模式排名前列自己可以去做一部分实业投资，第二找一些机构投资者。现在很多的基金管理机构，会员又多，将来合法的机构会越来越多。谢谢大家。

  【主持人】：谢谢白总。下面进行我们论坛的互动环节。我把话筒交给焦点的。

  【】：首先非常感谢郑总和白总，这么远到山西来，给我们分析了精彩的演讲，我们共同分享了充满智慧的效果，今天我看来的开发商，坐在我旁边是大同的刘总，它们刚好也是前不久上市的尝试，可能有些问题做一个交流。旁边这位是山西当地的很大的项目观澜国际的经理，高总，它们现在在北京刚拿了一个别墅的项目，发展的步伐也很快。今天来的开发商我就不一一介绍了，今天的主题我们主要说房地产上市融资，大家有时间问题想要和郑老师和白总沟通的，可以畅所欲言。

  【刘总】：私募基金加入我们从投资者角度怎么去选择好的私募？讲的不是私募如何选择开发企业，我可以投资但不要求很高的回报，私募到底怎么监管和管理呢？

  【郑老师】：我总结的问题是四个方面，叫四P理论，排名前列是人的意思，这是很重要的方面。选对了人，选对了团队，你的钱首先就安全了。首先考虑是否安全。第二是业绩。不要吹牛，创业板上了一百多家企业，你要说哪家是你投过的，一查就查出来了。所以业绩很重要。这个问题需要去考核它的业绩到底是怎么样的。第三是哲学的意思。你的投资理念用什么方式去投资，股权方式投资还是股权加债券方式投资，或者投资方向是什么样的。投成熟期还是中期、早期，风险不同，根据团队阅历情况来做。现在大量的资金都在PE，中信证券除了做保健之外还可以做直投业。意味着保荐人把成熟区的项目都拿走了，你能不能进去成熟区。这就是投资里面方面的问题。四是投资项目的秩序、方法和风险控制能力。选择JP就是投资管理公司，一个很重要的方面就是你控制风险的能力有多强，你找的项目很多，但是失败的项目也很多，现在看到的都是投资成功的，投资失败的不和你说你都不知道，你要看投资资金的报表是多少。私募股权投资基金的收益不仅仅来自于IPO以后，有可能上市以前卖掉了，也是一种收益方法，有可能在管理层收购了，也是一种方法，或者公司彻底清算。所以从这几个方面要把握好选择投资管理公司的重要的方面。包括鼎峰它们都在发，还要根据自身的情况来讲，比如说你有钱，就想投资收益，就选这种强势JP。还有一类是相对来说还是比较新，你三千万到我们这里，我们投资决策委员会留一个席位给你。你可以找这种JP叫次强势JP。这样你可以和JP一同去参与项目运作和管理。最主要还是要找好这些最适合你的JP。

  我从一开始做我们就是JP，我们就是一个基金管理这样个身份，从我个人角度谈一点想法，我觉得最关键的就是这帮人过去的一些经验，第二点最关键的还是这些人，如何去考察这些人是最核心的。我们这边的投资者我会经常接待它们，它们从国外，它们到中国来考察，他问你一些问题，基本上问的都是中国的经济，团队的开发情况和操作流程。

  【郑老师】：因为它对你放心，中国富人我们是刚富，我们拿的是血汗钱，北欧那边人它们是先富。中国的基金管理公司都是这几年成立的，刚刚开始，所以说想法要求也不一样。X

  【白总】：排名前列我们自己JP是投了比较多的钱，我们也是希望让它们觉得我们在这个里面的风险会比较少，国际上一般1%就够了，我们当时投了10%，第二一定要把自己的钱和基金投资项目在风险上要隔离开。我们为了做私募基金，我们把这个项目提前卖掉了，当时买那块地还没开发就卖给别的开发商。第三，我们自己在流程之中对钱的区别实际上你要说很细致的话，我们每年JP会向基金收取2%的管理费，你对这个管理费我们会写的很清楚，这个钱要干什么，实际上在运行过程之中有些模糊地带很难区分，像我们现在有些钱应该由基金管理公司来花的，还有一部分钱属于基金来花的，我们这些投资的人员，工资都是应该由基金管理公司来承担，比如说一个新城市，去拓展的时候，比如要出差有差旅费，像这块应该由基金管理公司来承担，根据我们双方的协商，我们在投资完了之后，有一部分钱是可以划到基金里面去的，但是没有投成功，就自己去承担了。但是核心就是你的决定权在基金管理公司这边，它们也成立委员会来监管我们，当然有特别细的地方没有划分，核心上还是要靠我们JP，双方的信任是最关键的，我觉得这是一切的重中之重。核心是不同的公司和不同的公司之间，就是这些人的道德。第二就是投资战略。

  其实是由双方来共同讨论的，很有可能JP提出的投资方向有些人是不认可的。我们也在考虑会成立一些不同的基金，我们现在大部分是机构性基金，回报都是比较高的，25%左右。但是也有一些回报不是很高的，就是10%左右，但是很稳定。在这种战略情况之下，我们投资的方式都不一样，对LP的要求也不一样。

  【嘉宾提问】：我想问一下，投资这块，前期可能不是很了解，但是后期应该很清楚，我在投资一个项目之中资金应该怎么管理，我怎么判断你这个公司是可以胜任的？

  【白总】：我不是特别清楚从LP的角度怎么选JP。最关键的，排名前列是投资的战略，其实包括整个的业务模式，第二就是人。人如果没有问题，核心就是投资战略，我结合我这边讲一点对房地产这块各种各样的投资战略。排名前列是机会形的，是完全来做房地产或者是开发类的投资，这两种投资的话，基本上它的模式都相对来说还是比较清晰和简单，他是去找别的开发公司，然后跟它们合作，然后再推出，严格来说风险分担的模式是共同分担，但是如果超出了一定的年限，会对被投资者有要求，比如说几年之内得上市，或者超过五年了基金的 期限就到了，要有回报的要求。但是我认为这种模式它好处退出渠道会比较清晰，另外一个会有他的资本金去做担保，但是它的缺点在于竞争非常激烈，第二他赚的钱，只是其中的一环，假设我们做房地产开发项目，排名前列买土地，土地本身，这个利润就是一部分利润，如果只是投本地的企业，说实话不可能有开发公司说你来投我的项目，我土地按成本价给你。第二，如果说他把开发的卖掉了，如果说你要投资像万达这种项目，可以通过金融工具操作然后还有一部分利润，如果我们直接跟项目上去投资，一般投资渠道不可能有金融公司接手。在这三种其中有一个下分项像万达它要做商业的话，还会通过进行经营，经营几年会有租金，也是一块收入，虽然可能收入不是很大。他的不同的模式有不同的战略，有的大部分私募基金是只有自己的投资团队，从董事会的层面，或者项目公司董事会层次进行管理，推出了这个钱只是一部分，不会有别的，还有一种模式，他有自己的项目公司，有自己的项目管理团队，你把钱给他之后，他自己可以去买土地，可以去做商业土地的开发，也可以做商业的经营，最后通过金融工具去上市，他得到的钱就更多。还有一种模式他不做开发只做物业的收购。进行资产的增值然后再推出。不同的战略模式有不同的回报，风险也不一样，所以核心的核心就是这帮人和他的投资战略，是能匹配的。

  【郑总】：非房地产行业的投资，往往可能还会涉足到各种高科技企业，或者是其他不一样的企业投资，我们现在在选择项目的时候把握三个方面，排名前列，把握行业的增长性。比如说投山西的煤矿，可能年利润有两三个亿，但是如果我从将来上市的角度考虑退出的话，这种企业就是没有前途的，因为国家正在整合，虽然说利润不错但是没什么太大的发展。还有一种就是已经上市的企业有很多的，这么多企业已经上市，你在国内不可能投房地产企业走向市场，再获取利润。像小商品市场目前就不易做投资。当然做彩棉纺织的就不错。我们现在最欢迎的是在行业中做隐性的企业，在细分行业中发展最不错的。比如中国医疗设备的企业。中国做心脏支架有四家，乐普上市以后非常好，这种小行业中大市场的企业非常值得我们关注。甚至包括一些餐饮企业，这种企业的管理是消费品概念，要把握一些行业增长性好的。檀木匠在香港上市，从50块钱到2000块钱的都有。做的比较专。比如三网合一的概念。包括互联网教育也好，都非常值得考虑。

  比如全国的叫京东商城，国内的电子商城，非常成功。所以这方面很多创新的东西，和互联网结合起来的，和新技术结合起来的，包括新农村概念。村委员管理农民的所有工作，都通过数据平台来做，如果把河北做完了，再开发到河南山东，不得了，这三亿农民的数据装到数据库里面值多少钱？这就是价值。最近这几天国务院发文件，鼓励家庭服务业行业发展。家庭服务业有可能在未来会出现蒸蒸日上的优势。以后家庭服务要逐步规范。国务院出了这个政策，做家庭服务业以后是免税的。第二个方面，重要的是团队。什么样的人在管理这个公司，是夫妻店还是哥们店，还是公司自理店，大家要看股权结构怎么样。我们现在很忌讳夫妻开店股权平分，为什么？容易出问题。我们对公司做调查的时候多了一个问题，如果是夫妻共创的要考虑是什么样的关系，是以一方为主的。第二忌讳的是股权平分的。四个大学毕业生，一个人25%的股权，这种股权是非常容易出问题的。我们宁愿要一流的团队二流的想法而不要二流的团队一流的想法。第三个方面，关切的是盈利模式。你用什么方法去挣钱？现在要创新，创业板就是创新高增长，所以创新太重要。也了创新才有了更多的企业有更强的能力，市场也很好，你的团队也不错，你的模式是错的，累死你也干不好。

  我们现在要提倡创新优于努力，你再努力一旦模式不对，也发展不了。但是模式找对了，你稍微一用力就会发展得不错。所以我们在选择项目的时候，通常会给予一个行业，一个团队，再一个是创新。我觉得投资一个项目非常复杂，尤其在国内，每天都在看不同的项目，但是这些项目方方面面问题都存在，不担心公司过去 会怎么样，最担心以后会怎么样，你未来的增长性呈现出来了，我现在愿意以更高的价格进入到你的公司里面来，甚至给你投更多的资金，也能接受。X

  【王总】：因为我是做房地产的，我想问一下郑总，房地产现在贷款不好贷，通过信贷基金这个钱怎么能拿回来？ 我们建筑总公司如果做担保，最稳定了，没有风险，房地产没有钱这个项目就放下了，目前建筑公司利润不是很高，但是它的流水是很大的。

  【郑总】：房地产的私募主权可以解决，他是把社会的资金通过房地产的私募股权投资平台进行募集，募集之后去投到你的项目上去，投一部分在债券借用一部分。比如5个亿都投到上面去，把你稀释的股权没有了。假如我投1个亿，剩余的部分再借给你，再里测算股权回报，其实有点像信托。

  【郑总】：开发商和管理私募合作做这件事情。中信房地产拿了海南的两个项目，在北京10个亿，这两个项目都是以股权和债券的项目分别投到两个项目中，又借钱给两个项目。

  【郑总】：以股权清算的方式推出。而债券的方式到期还钱。债券加股权好融资。因为基金投到你的里面来，推出推出。

  【郑总】：可以啊，只要债权人同意。现在金融也需要创新，包括银监会对民间借贷也有所放松，吴鹰本来是要判死刑的，现在可能吴鹰要判20年。国家对民间借贷重新界)定。所以中国的金融政策也在发生变化。

  【郑总】：钱越多风险越小。房地产的毛利率通常也都超过50%。房地产行业整体中国经济发展未来多半年来看，是一个利润较高的行业。因为有需求。现在房价回升是因为刚性需求的回升。

  【白总】：我觉得房地产行业其实不是一个暴利行业，可能投资别的行业私募基金或者是风险投资，风险会更高，当然如果投资好了，回报会更高，可能投资十个成功两个，如果不成功就有可能血本无归。房地产其实严格来说，早期真的是政府有关系的倒地的人是暴利的，我觉得后面做开发的没有是暴利的。配资金的时候不要把所有的资产放到房地产行业上，风险相对高，但是回报也相对高，但是不是非常稳定，如果想再高的回报，就去别的行业，要想再低一点，也可以投资另外一种房地产买物业长期持有。

  【主持人】：感谢各位朋友。也感谢两位主讲嘉宾。大家如果有企业上市以及融资的需求的话，我估计郑总可以给我们提供很好的参考意见，大家如果有钱投房地产的话，白总这面也是一个比较好的渠道，再次以热烈的掌声感谢两位嘉宾。也感谢大家抽出宝贵的时间参加华本晋商投资俱乐部在山西举办的第三次企业家论坛，再次感谢焦点和煤炭周刊句总对我们的支持。北京华本晋商投资俱乐部走入山西以后，会讲专家逐步引入山西，也希望可以得到各位企业家的支持，我们一起成长。

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